Zahlungen in die Erhaltungsrücklage trotz WEG-Reform nicht als Werbungskosten abziehbar

Trotz rechtlicher Änderungen durch die WEG-Reform sind Zahlungen in die Erhaltungsrücklage auch weiterhin keine Werbungskosten eines Vermieters.

Durch die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG), die Ende 2020 in Kraft getreten ist, hat sich für Eigentumswohnungen und anderes Teileigentum einiges geändert. Mit einem neuen Urteil hat der Bundesfinanzhof allerdings die Hoffnung von Vermietern zunichte gemacht, dass durch die WEG-Reform auch Zahlungen in die Erhaltungsrücklage sofort als Werbungskosten abziehbar sein könnten. Es bleibt dabei, dass erst ein Verbrauch der zurückgelegten Mittel zu Werbungskosten führt.

Zahlungen in die Erhaltungsrücklage, die vor der Reform noch als "Instandhaltungsrücklage" bezeichnet wurde, erkennt das Finanzamt nicht als echte Ausgabe an. Vor der WEG-Reform wurde das damit begründet, dass die Eigentümergemeinschaft keine eigenständige Rechtsperson war, sondern nur ein unselbständiger Verband der einzelnen Wohnungseigentümer. Die Zahlung, auch wenn sie auf das Konto der WEG geleistet wurde und damit dem unmittelbaren Zugriff des Eigentümers entzogen war, war also keine Ausgabe, die rein rechtlich betrachtet das Vermögen des Wohnungseigentümers gemindert hätte. Stattdessen wurde lediglich ein Vermögensgegenstand (Bargeld) gegen einen anderen Vermögensgegenstand (Anteil an der Instandhaltungsrücklage) eingetauscht. Erst wenn die WEG Aufwendungen aus der Rücklage finanzierte, trat eine "echte" Vermögensminderung ein, die dann auch vom Finanzamt als werbungskostenrelevante Ausgabe anerkannt wurde.

Durch die WEG-Reform wurde die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer jedoch als rechtsfähig anerkannt und kann damit als eigenständige Rechtspersönlichkeit Vermögen haben und Verbindlichkeiten eingehen. Diesen Umstand machten die Kläger geltend, weil die Zahlung nun nicht mehr eine reine Verlagerung in der eigenen Vermögenssphäre des Vermieters darstellt, sondern das Geld durch die Zahlung in die Vermögenssphäre der WEG übergeht und damit eine "echte" Ausgabe darstellen würde. Außerdem sei die Rücklage ein streng zweckgebundenes Vermögen, das ausschließlich für Erhaltungsmaßnahmen eingesetzt werden dürfe, und der einzelne Wohnungseigentümer könne sich den Einzahlungen nicht entziehen, meinten die Kläger.

Von all diesen Argumenten ließ sich der Bundesfinanzhof jedoch nicht beeindrucken und hält daran fest, dass auch nach der WEG-Reform erst ein Verbrauch aus der Erhaltungsrücklage die Voraussetzungen für einen Werbungskostenkostenabzug erfüllt. Zwar erkennen die Richter an, dass die Erhaltungsrücklage nun zum Gemeinschaftsvermögen und nicht mehr zum Vermögen des einzelnen Eigentümers gehört. Allerdings ist nach ihrer Meinung zum Zeitpunkt der Zahlung in die Rücklage noch kein für den Werbungskostenabzug ausreichender Zusammenhang zur Erzielung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gegeben. In diesem Stadium, in dem noch gar nicht absehbar ist, ob, wann und in welcher Höhe welche Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum durchgeführt werden, ist der maßgebliche Grund für die Zahlung die zivilrechtliche Pflicht des einzelnen Wohnungseigentümers, entsprechend seinem Anteil am Gemeinschaftseigentum für künftige Kosten vorzusorgen und zu diesem Zweck an einer angemessenen Erhaltungsrücklage mitzuwirken.

Der maßgebliche Veranlassungszusammenhang zur Erzielung von Vermietungseinnahmen entsteht daher erst, wenn die WEG die angesammelten Mittel für Erhaltungsmaßnahmen aufwendet, denn erst dann kommen die Mittel dem vermieteten Objekt zugute. Außerdem sei erst zum Zeitpunkt der Verausgabung aus der Rücklage sicher, ob die jeweilige Maßnahme auch steuerrechtlich zu Erhaltungsaufwendungen führt, da solche Aufwendungen unter bestimmten Voraussetzungen auch zu Herstellungskosten mutieren können. Für Vermieter bleibt aus dem Urteil also nur die Erkenntnis, dass sich zwar rechtlich einiges geändert hat, aber steuerlich bei der Erhaltungsrücklage alles beim Alten bleibt.